Desde la década de los años 40, en BANOBRAS se incluyó el “MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS”, el método se incluyó en todos los formatos para la valuación inmobiliaria, haciéndose clásica la fórmula: VC = RNA/TC,
Donde:
VC = Valor de capitalización de rentas.
RNA = Renta neta anual.
TC = Tasa de capitalización.
Los AVALÚOS RESIDUALES se comenzaron a aplicar en la década de los años 50 y mediante su aplicación se determinaba el VALOR DE UN TERRENO del cual no se encontraban en el mercado terrenos comparables, a partir del uso que podría ser la VOCACIÓN DE ESTE TERRENO y de cuyos productos inmobiliarios sí se podía determinar el valor.
CONCEPTOS BÁSICOS
El valor relativo del dinero en el tiempo.- No es lo mismo recibir una cantidad ahora que recibir la misma uno o dos años después, o en “cómodas mensualidades”; si estamos dispuestos a posponer la recepción, es que esperamos recibir una cantidad mayor. Esto es lo que ocurre cuando realizamos una inversión: esperamos ver de regreso nuestro dinero y una “cantidad adicional”. Esta “cantidad adicional” es lo que se llama “interés”
Equivalencias.- La cantidad que se espera recibir (capital invertido más intereses), ya sea en un solo pago o en varios, se dice que es equivalente a la cantidad invertida.
Tasa de interés.- Estas equivalencias no son para todos ni para siempre; dependen de lo que la persona que invierte (en la determinación de “valor comercial” no sería una persona sino el conjunto de personas que, idealmente, comprendería a los “probables compradores”) espera obtener por concepto de intereses.
La manera más común de medir los intereses, es a partir de lo que se llama “tasa de interés”, esto es el tanto por ciento (%) que el monto de los intereses generados en un lapso (generalmente de un año) representa del capital invertido.
Los inversionistas.- para determinar la tasa de interés que pretenden de su inversión, generalmente parten de comparar las tasas nominales del mercado; estas tasas nominales, son tasas de rendimiento anual con periodos de capitalización (plazos al cabo de los cuales los intereses generados se suman al capital para generar intereses) más cortos (generalmente mensuales).
La tasa efectiva.- es la que resulta al año de haber capitalizado intereses, ((1+TN/NPA)NPA)-1;
Donde:
TN= Tasa nominal
NPA= cantidad de períodos de capitalización en un año.
La tasa real es la tasa que resulta de descontar a la tasa efectiva, la tasa de inflación.
Valor Presente.- Una vez definida la tasa de interés que los inversionistas esperan de su inversión (algunos autores le llaman tasa de interés de oportunidad o T.I.O. y algunos tasa de rendimiento mínimo aceptable TREMA), podemos encontrar el valor presente (valor actual) equivalente a una cantidad futura: VP=VF/(1+i)n; donde VP es el valor presente, VF el valor futuro, i es la tasa del interés de cada periodo de capitalización y “n” es la cantidad de períodos que transcurren desde el momento actual (“0”) y el momento en que se da el valor futuro.
Indicadores de factibilidad financiera en un proyecto de inversión.- Por último, es conveniente conocer los tres indicadores más frecuentemente utilizados para determinar la factibilidad financiera de un proyecto de inversión: el Valor Presente Neto (VPN), la Razón Beneficio/Costo (B/C) y la Tasa Interna de Retorno del proyecto (TIR).
- Valor Presente Neto (VPN).- Es el que resulta de restar al Valor Presente de los Ingresos (VPI), el Valor Presente de los Gastos (VPG). VPN=VPI-VPG. Sí esta diferencia resulta mayor que “0” (es positiva) el proyecto es factible, si resulta igual a “0” el proyecto es indiferente y si resulta menor que “0” el proyecto no es conveniente.
- Razón Beneficio/Costo (B/C).- Resulta de dividir el Valor Presente de los Ingresos entre el Valor Presente de los Gastos. B/C=VPI/VPG. Sí el resultado es mayor que 1, el proyecto resulta conveniente, si resulta igual a 1, el proyecto es indiferente y si resulta menor que 1, el proyecto no es conveniente.
- Tasa Interna de Retorno del Proyecto (TIR).- Es la tasa de interés que nos genera el capital que permanece invertido en el proyecto; matemáticamente es la tasa de interés que hace que el Valor Presente Neto sea igual a cero. Si resulta mayor que la TREMA del período, el proyecto es factible, si resulta igual a ella el proyecto es indiferente y si resulta menor, el proyecto no es conveniente.
APLICACIONES:
- Al Enfoque de Ingresos Premisa Fundamental del Enfoque de Ingresos o Capitalización de Rentas.- Ningún comprador bien informado estaría dispuesto a invertir en la adquisición de un inmueble capaz de generarle un ingreso, un monto mayor al que tendría que invertir en “otro instrumento de inversión” (de condiciones semejantes en riesgo y liquidez) para obtener el mismo ingreso que le generaría el inmueble.
- Al Avalúo Residual: “valor residual”.- Es el valor que se obtiene de aplicar, en el enfoque de ingresos, un avalúo residual, consistente en la determinación del uso más probable del terreno, definiendo las características, precio probable de venta, y cantidad de unidades vendibles del producto inmobiliario que se determine; con ello se establece el valor del terreno con la construcción de dichas unidades, al cual se restan los costos necesarios para producirlas, promoverlas y venderlas, obteniendo de esta forma el valor del terreno en su actual condición.
